Жизненный цикл объекта недвижимости - OXFORDST.RU

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, сточки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

  • формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
  • эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
  • прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Жизненный цикл объекта недвижимости

Тема № 2: Жизненный цикл объекта недвижимости

Недвижимость включает постоянную реализацию инвестиционно-строительного проекта в виде объекта, связанного с землей, имеет свой срок жизни. Наиболее устойчивой во времени, состоящая из многих объектов недвижимости, является планировочная структура города, сформированная как результат градостроительной деятельности. Улицы старых городов 100 и даже 200 лет назад пролегали в тех же самых местах, а выходящая на них застройка успела обновиться несколько раз. В течение своего срока жизни здания несколько раз подвергаются капитальному ремонту. При планировании зданий или их капитального ремонта период до следующего ремонта составляет от 30 до 50 лет. Такой запланированный срок называется жизненным циклом строения (здания или сооружения). Жизненный цикл общественных зданий составляет 50—100 лет, жилых зданий 50 лет, а у промышленных и складских зданий — чаще всего ограничивается пределом в 30 лет.

Основными фазами существования строения являются строительство, содержание недвижимости (эксплуатация) и снос.

Стадию строительства можно разделить на стадию предварительного планирования проекта, стадию проектирования и стадию реализации проекта.

На стадии предварительного планирования дается обоснование целесообразности данного проекта, а также составляется его программа, определяющая основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень затрат, с достаточной степенью точности, временные цели строительства объекта.

На стадии проектирования владелец объекта (девелопер) заказывает проектную документацию, с точным определением всех его параметров. В соответствии с проектной документацией производится строительство объекта — реализация проекта. Длительность этой стадии, в зависимости от вида объекта, обычно составляет 1—2 года. Крупный строительный проект, например, атомная станция, может осуществляться в течение десятков лет и больше, будучи разделена на отдельные строительные и технологические комплексы.

После завершения строительства объект эксплуатируется в течение длительного времени. За ним организуется уход, текущий и капитальный ремонты. Большинство объектов на протяжении всего жизненного цикла сохраняют одно и то же назначение.

С того времени, как приносимый зданием доход (выгода) перестает покрывать затраты, требуемые на уход и содержание, здание должно быть снесено и на его месте построено новое. Если земельный участок не представляет собой большой ценности, а снос, наоборот, связан со значительными затратами, здание может оставаться без ухода и эксплуатации. Такие обветшавшие строения негативно влияют на окружающую среду и снижается имидж города. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) промышленные окраины, застроенные много лет назад, в настоящее время оказались внутри города. Местные органы власти пытаются найти решения по новому использованию старых промышленных строений и территорий.

А. Экономика жизненного цикла. С точки зрения экономики жиз­ненного цикла недвижимости решающим является эффективное обеспечение 50-летнего срока осуществления основной деятельности. Значение строительства и содержания объекта в течение всего жизненного цикла в общем составляет 15—20 %. Только при проживании значение строительства становится существенным.

В небольших жилых домах пользователи меняются в основном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных жилых зданиях жильцы сменяются намного чаще. Причина переезда — смена места работы, повышение доходов и качества жизни, увеличение семьи и др. Пользователь, расширяя свою деятельность в течение своего жизненного цикла много раз переезжает на новую недвижимость. Особенно это хорошо видно на примере промышленных предприятий. Новые линии по выпуску продукции, а также возросшее значение перевозок, заставляют предприятия перебираться на более выгодные места.

Читайте также  Молодежь и общество. Молодежь как группа социального общества

В квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно меняются через 10-15 лет. Многоэтажный жилой дом, расположенный в центре города на протяжении своего жизненного цикла может сменить свое функциональное назначение на офисное здание, что потребует проведения реконструкции или модернизации объекта недвижимости. Коммерческое здание (например, универмаг), может в течении длительного времени сохранять свое назначение и даже своего владельца. Но в основном, во многих случаях пользователи торговой и офисной недвижимости меняются, их предприятия растут, им требуется большие помещения, либо предприятия закрываются и в их помещения въезжают новые предприниматели.

На протяжении жизненного цикла здания физическое и моральное старение его помещений, систем и конструкций происходит с различной скоростью. Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не меняется в течение всего жизненного цикла. Несущие конструкции являются долговременными и поэтому не всегда возможно изменить пространственное решение здания. Трубы и приборы систем отопления, канализации и вентиляции требуют капитального ремонта, по крайней мере, один раз на протяжении всего жизненного цикла здания. Периодически требует более значительных изменений офисная автоматизация в офисных зданиях, устройства активного отдыха, а также развлечений и обслуживающие их системы, расположенные в общих помещениях жилых зданий. Правильная организация профилактики и текущего ремонта могут продлить жизненные циклы разных частей недвижимости. Экономический жизненный цикл здания может быть короче его технического жизненного цикла, например, из-за массовой миграции населения в другие регионы, появление промышленной зоны и прохождения скоростной автодороги и т. п. В Восточной Германии 20 % жилого фонда в многоэтажных жилых зданиях остается пустым, поскольку рабочие места, и вслед за ними люди, переместились в другие регионы, то же в странах СНГ (Казахстан, Армения, Россия и др.) из-за миграции населения рыночная цена квартир в несколько раз ниже их себестоимости.

Задачей объектов недвижимости является обеспечение протекающей в них производственной, культурной деятельности, а также создание необходимых условия для проживания граждан. Как отмечалось ранее, основной целью недвижимости является повышение человеческого благосостояния и уровня качества проживания.

Человек, как потребитель приобретет себе различные блага — жилищные и образовательные, медицинские и развлекательные, а также объекты ежедневного потребления — продукты питания, одежд предметы домашнего обихода, бытовую технику и др. В рамках свои экономических возможностей потребители производят оценку различных предметов потребления. Например, они сравнивают ценность или выгоду, которую дает им жилище с расходами, которые оно требует.

Б. Доходы. Владелец недвижимости, сдающий ее арендаторам, стремится получить высокий арендный доход. Этот доход должен быть гарантирован собственнику на все время его владения своей недвижимостью.

Доход от продажи недвижимости появляется у строительного предприятия, когда оно продает построенную недвижимость новым пользователям. Доход у владельца появляется от продажи объекта недвижимости на любом этапе жизненного цикла или в его конце.

Принимая решение об инвестициях, будущий владелец должен оценить как доход от аренды, так и возрастание ценности своего объекта. Инвестор или девелопер должен оценить доходы на протяжении всего жизненного цикла, либо того периода времени, в течение которого он собирается владеть своим объектом. При этом учитывается общая рыночная ситуация (арендные ставки в период низкой конъюнктуры и в период высокой активности рынка), а также риск невостребованности объекта. Риском можно управлять, например, заключая с арендаторами долгосрочные договоры аренды.

В. Выгоды. Объекты, основное назначение которых удовлетворение общественных потребностей (больницы, школы, вузы) оцениваются по уровню их функциональной пригодности. Методы количественного измерения приносимых ими выгод в настоящее время практически не разработаны.

Оценки выгод, приносимых объектами образования и здравоохранения, должны быть разработаны с целью обоснования инвестиционных решений, принимаемых городскими властями. При этом необходимо разработать и принять определенные критерии качества, оценить по этим критериям предложенные архитектурные решения, и в конце сравнить оценку качества и приносимой выгоды с оценкой расходов, появляющихся на всем протяжении жизненного цикла объекта.

Г. Ценности. Жилищные услуги, предоставляемые собственной квартирой жильца можно измерить в виде определенной ценности.

При этом он сравнивает преимущества своей квартиры с другими возможными вариантами, имеющимися на рынке. С другой стороны, он может рассматривать жилищную услугу в качестве дохода, который он получил бы, предоставляя квартиру в аренду другому жильцу.

Определение ценности является типичной проблемой жильца. Если он является арендатором, это снижает его риски, поскольку он в любое время может попытаться найти на рынке более выгодный для себя вариант, если его прежнее жилье по каким-то причинам перестало его устраивать. При покупке жилья в собственность риск существенно выше. При этом требуется тщательный анализ ценности, в ходе которого нужно оценить ее полезность как объекта недвижимости с учетом местоположения реального объекта, расположения квартиры, размера квартиры и ее качества, сравнив эти позиции с оценкой затрат на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости.

Как отмечалось ранее, затраты, связанные с управлением недви­жимостью, состоят из затрат на строительство, затрат на уход, на про­филактику и текущий ремонт, на капитальный ремонт, затрат на основную деятельность, и, наконец, затрат на снос.

Д. Затраты на содержание. Основными статьями затрат на уход за зданием является: отопление, плата за воду, зарплата обслуживающего персонала, оплата домоуправления и руководства работами по уходу, текущий и капитальный ремонт.

Затраты на профилактику и текущий ремонт объекта недвижимости связаны с ежегодным проведением на нем определенных мероприятий и связанными с ними расходами.

Качество нового строительства постоянно возрастает. Старое здание с течением лет эксплуатации уже не соответствует требованиям рынка, поэтому в нем должен быть проведен капитальный ремонт. Основными объектами ремонта являются телесистемы, электротехнические и инженерные коммуникации, замена отделочных материалов на более современные, а также замена сантехнического оборудования. Кроме того, растущий уровень легкового автотранспорта требует устройства наружных или подземных автостоянок.

При сравнении различных объектов недвижимости, требуется учесть то влияние, которое выбранное решение окажет на затраты, связанные с основной деятельностью.

В завершении жизненного цикла объекта недвижимости появляются затраты на его снос. На промышленных участках возможно значительное загрязнение почвы. В этом случае пользователь участка отвечает за ее очистку и несет соответствующие расходы.

Как правило, стоимость удачно расположенной городской недви­жимости растет с течением времени. При этом стоимость продажи покрывает как затраты на снос, так и на очистку территории.

Расчет затрат является сметным расчетом. Сметный расчет делается, на основании имеющихся данных о затратах на реализованных объектах с максимально подробным расчетом и оценкой будущих расходов.

Осуществляя основную деятельность, пользователь или владелец недвижимости пытается сравнить выгоду и доход, предлагаемый не­движимостью, со всей совокупностью затрат. Именно на этом уровне принимаются основные решения в части экономики недвижимости, а именно, решения о ее размещении или приобретении.

Решения, принимаемые на уровне здания, в основном относятся к его площади, помещениям различного размера и качеству.

Ж. Требование к доходности. Принятие решения об управлении не­движимостью, как правило, имеет долгосрочные последствия и должно быть экономически обосновано.

Целью девелоперской компании (владельца) является получение требуемого уровня чистого прибыли либо иной выгоды, приносимой объектом в последующие годы, который превышал бы затраты, сделанные при его строительстве. При продаже недвижимости ее собственник получает доход от продажи с учетом установленного реального значения доходности.

Риски всегда сопутствуют экономической деятельности. Владелец объекта рассчитывает продать или сдать свою собственность в аренду пользователю и на основе изучения рынка прогнозирует уровень цены продажи или арендной платы. Реальная цена продажи или платы может оказаться меньше прогнозируемой, арендатор обанкротиться, на расходы может повлиять необходимость неожиданного ремонта, либо рост цен на энергию увеличит затраты на отопление. При принятии экономических решений всегда должна присутствовать оценка совокупных рисков.

Читайте также  Газлифтный способ добычи нефти

Величина дохода зависит от требований, установленных собственником, однако, она должна быть реалистичной. Если будущий владелец недвижимости оценивает, что, построив свой объект, он может получить доход, превышающий его минимальные требования, он решает строить или приобретать недвижимость.

Discovered

О финансах и не только…

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

Существуют определенные этапы в сроках жизни объектов недвижимости:

  • Срок физической жизни — период времени, в течение которого объект находится в функционально пригодном состоянии. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет капитального ремонта. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.
  • Срок экономической жизни — период времени, в течение которого объект можно использовать, получая при этом прибыль, а вносимые улучшения способствуют увеличению стоимости объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости ввиду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.
  • Хронологический возраст жизни — период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты осуществления сделки с ним.
  • Эффективный возраст жизни — это возраст, основанный на фактической сохранности объекта недвижимости, зависящий от внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта.
  • Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.
  • Срок оставшейся экономической жизни — период жизни недвижимости с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период используется экспертом для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или капитальный ремонт.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

  • формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
  • эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
  • прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Другие статьи:

  • Жизненный цикл предприятия
  • Жизненный цикл товара
  • Маркетинг недвижимости
  • Описание объекта оценки
  • Приобретение в ипотеку залоговой недвижимости
  • Массовая оценка стоимости недвижимости
  • Экономический цикл
  • Срок полезного использования
  • Кругооборот стоимости необоротных активов
  • Оценка стоимости недвижимого имущества

Жизненный цикл объекта недвижимости : 1 комментарий

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер. заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

7. Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

Жизненного цикла недвижимости (товара) в качестве физического объекта.

Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:

Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).

Создание, формирование (проектирование, строительство).

Ввод в эксплуатацию.

Владение и использование.

Функциональное, экономическое устаревание.

Капитальный ремонт или реконструкция.

Ухудшение потребительских свойств.

Изменение функционального назначения.

Конец экономического срока жизни.

Прекращение существования (естественное разрушение, снос).

На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

Приобретение (покупка, строительство, наследование).

Владение и пользование в определенный период.

Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.

Распоряжение собственностью и вещными правами на объект.

Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

Изменение функционального назначения объекта.

Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

Конец экономической жизни объекта.

Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Читайте также  Анестезия в акушерстве

Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;

эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п. )

смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

4. Жизненный цикл объектов недвижимого имущества

4. Жизненный цикл объектов недвижимого имущества

Так как объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения, то любая недвижимая вещь (за исключением земли) проходит следующие стадии жизненного цикла:

1) формирование – это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

2) эксплуатация – включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию

3) прекращение существования – это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону – это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая – при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст – это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Читайте также

Сложный жизненный маршрут

Сложный жизненный маршрут Отношение наших отечественных учёных к Свену Гедину претерпевало значительные изменения. Причины кроются как в характере самого Гедина, так и в политических ситуациях его времени. С юности зная русский язык и испытывая симпатии к России и её

50. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОРГАНИЗАЦИИ

50. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОРГАНИЗАЦИИ Широко распространено понятие жизненного цикла организации – ее изменения с определенной последовательностью состояний при взаимодействии с окружающей средой. Существуют определенные этапы, через которые проходят организации, и

2.7. Клетка – генетическая единица живого. Хромосомы, их строение (форма и размеры) и функции. Число хромосом и их видовое постоянство. Особенности соматических и половых клеток. Жизненный цикл клетки: интерфаза и митоз. Митоз – деление соматических клеток. Мейоз. Фазы митоза и мейоза. Развитие поло

2.7. Клетка – генетическая единица живого. Хромосомы, их строение (форма и размеры) и функции. Число хромосом и их видовое постоянство. Особенности соматических и половых клеток. Жизненный цикл клетки: интерфаза и митоз. Митоз – деление соматических клеток. Мейоз. Фазы

4.5.1. Жизненный цикл водорослей

4.5.1. Жизненный цикл водорослей Отдел Зеленые водоросли включает в себя одноклеточные колониальные и многоклеточные растения. Всего около 13 тыс. видов. К одноклеточным относятся хламидомонада, хлорелла. Колонии образованы клетками вольвокса и пандорины. К многоклеточным

Жизненный цикл звезд

Жизненный цикл звезд Обычная звезда выделяет энергию за счет превращения водорода в гелий в ядерной печи, находящейся в ее сердцевине. После того как звезда израсходует водород в центре, он начинает перегорать в оболочке звезды, которая увеличивается в размере,

47. ВОЗДЕЙСТВИЕ ФИНАНСОВ НА ЖИЗНЕННЫЙ УРОВЕНЬ НАСЕЛЕНИЯ

47. ВОЗДЕЙСТВИЕ ФИНАНСОВ НА ЖИЗНЕННЫЙ УРОВЕНЬ НАСЕЛЕНИЯ Социально-экономическая сущность финансовых отношений состоит в исследовании вопроса, за счет кого государство получает финансовые ресурсы и в чьих интересах используются эти средства.Значительная часть

Жизненный цикл вируса

Жизненный цикл вируса Каждый вирус проникает в клетку своим, только ему свойственным путем. Проникнув, он должен прежде всего снять верхнюю одежду, чтобы обнажить, хотя бы частично, свою нуклеиновую кислоту и начать ее копирование.Работа вируса хорошо организована.

«ЖИЗНЕННЫЙ МИР» (Lebenswelt)

«ЖИЗНЕННЫЙ МИР» (Lebenswelt) — одно из центральных понятий поздней феноменологии Гуссерля, сформулированное им в результате преодоления узкого горизонта строго феноменологического метода за счет обращения к проблемам мировых связей сознания. Такое включение «мировой»

50. Основные принципы налогообложения недвижимого имущества

50. Основные принципы налогообложения недвижимого имущества Основные принципы налогообложения рассматриваются в Налоговом кодексе Российской Федерации (ст. 3 и ст. 5).К основным принципам налогообложение относятся:1) каждое лицо должно уплачивать законно установленные

45. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ТОВАРА

45. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ТОВАРА Жизненный цикл товара – это изменение объема продаж и прибылей на протяжении времени его жизни. Товар имеет стадию зарождения, роста, зрелости и конец – «смерть», уход.1. Стадия «разработка и вывод на рынок». Это период инвестиций в маркетинговые

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: